Steuertipp: Immobilien rechtzeitig übertragen – Freibeträge bei vorweggenommener Erbfolge nutzen

Wer Immobilien zu Lebzeiten an Ehepartner oder Kinder überträgt, kann hohe Steuerfreibeträge nutzen und zugleich Rechtssicherheit bei der Vermögensnachfolge schaffen. Darauf macht ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aufmerksam.

📈 Freibeträge nutzen – statt später erben
Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro – bezogen auf die Erbschafts- und Schenkungsteuer. Diese können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig plant, kann Immobilien steuerfrei übertragen, sofern die Fristen und Regeln eingehalten werden.

📜 BFH-Urteil: Übertragung an Kind mit Fallstrick
Im vom BFH entschiedenen Fall (Urteil vom 11. März 2025, Az. IX R 17/24) übertrug ein Vater eine vermietete Immobilie zunächst an sein Kind, behielt sich aber zur Finanzierung einen Anteil über ein Darlehen vor. Die Finanzbehörden behandelten den Anteil des Kindes fälschlich als entgeltlich erworben, was zu unerwarteter Steuerlast durch Veräußerungsgewinn führte. Der BFH stellte klar: Ohne klare Abgrenzung von entgeltlichem und unentgeltlichem Teil droht eine steuerlich ungünstige Bewertung.

⚠️ Vorsicht bei Spekulationsfrist und Mischmodellen
Werden vermietete Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb weiterveräußert, fällt unter Umständen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Dies gilt insbesondere dann, wenn bei der Schenkung Fremdkapitalanteile oder Rückübertragungen eine Rolle spielen. Der BFH betont, dass eine exakte Zuordnung zwischen Schenkung und entgeltlichem Anteil notwendig ist, um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.

💡 Fazit:

• Immobilientransfers sollten frühzeitig geplant werden

• Schenkungen unter Ausnutzung der Freibeträge sind steuerlich vorteilhaft

• Bei gemischten Modellen (z. B. Schenkung + Darlehen) ist sorgfältige steuerliche Beratung unerlässlich

• Eine klare Dokumentation von unentgeltlichen und entgeltlichen Teilen schützt vor Nachforderungen

🖋️ Michael Eberhart, Steuerrechtsexperte empfiehlt: „Eine transparente Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge hilft nicht nur beim Steuern sparen, sondern verhindert auch teure Missverständnisse mit dem Finanzamt.“

Quelle: Steuerzahler.de